株式会社ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ 事業等のリスク (2023年11月期)

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に影響を及ぼす可能性のある事項を以下に記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避、発生した場合の対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 事業環境に関するリスク

① 不動産市況等の動向について

当社グループが属する不動産業界は、景気変動、経済情勢、金利動向、地価の動向等の影響を受けやすい特性があり、これら景気変動等が購入層の購買動機に影響し、当社グループの業績や財務状況にも影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、拠点展開とその先の仲介会社ネットワークの拡大、ポータルサイトでのエンド顧客との直接取引推進等により、情報量を増やし、仕入販売の経路多様化を図ることで、市況変動による影響の低減を図っております。

② 不動産に係る税制改正等の政策について

景気動向の変化による政府の経済政策の一環として、住宅ローン減税や住宅取得における贈与税の非課税枠等、不動産関連の税制の変更等が行われることがあり、政策の内容によっては、不動産を購入する顧客層の購買動機に影響を及ぼし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 競合及び価格競争について

当社グループが扱う中古住宅は首都圏及び地方主要都市を、戸建住宅については山口県及び秋田県を中心に展開しております。首都圏及び地方主要都市の中古住宅は、一般的に需要が高く、今後、競合他社の参入状況によって、物件の仕入及び販売数が減少する場合や、価格競争等が生じる場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。地方都市の戸建住宅は主に安価な規格住宅を扱う企業の全国展開が続いており、今後、山口県及び秋田県でも土地取得や価格面での競合が一層激しくなり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、魅力的な商品(間取り、デザイン、空調等機能や顧客ニーズに沿った価格バランスのよい商品等)の開発やアフターサービスの充実等に努め、また競合他社の動向を的確に把握し、AIによる市場変動モニタリングを行うこと等により、時々の状況に応じた柔軟な仕入及び営業活動を行うことで、リスクの低減に努めております。

④ AI及びIT業界の動向について

当社グループでは、リアル×テクノロジーによる顧客サービスの充実、具体的には「AIを用いた不動産価格査定」や「ポータルサイトでの不動産直接売買の機会提供」といったサービスを展開しており、経済産業省が定めるDX認定制度に基づき、「DX認定事業者」に認定されておりますが、AIやITテクノロジーを活用したソリューションを提供する企業は益々増えております。これら企業との競合が一層激しくなる場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 技術革新への対応について

AIやDX、ビッグデータ活用に係る技術は革新スピードが速く、それら技術や知識は常に陳腐化のリスクを伴っております。技術革新への対応が遅れたり、想定を上回る速度での技術革新や新技術の普及が生じた場合には、当社グループが提供するサービスの評価が下がり、業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
当社は一般社団法人DX不動産推進協会の正規会員として社外に人的ネットワークを広く持ち、また大学研究室との交流や産学共同の開発を行うことで、先端テクノロジーに関する情報収集とその導入を進めております。

⑥ システム障害について

当社グループが提供するiBuyerプラットフォーム『KAITRY』は相当部分がポータルサイトを通してインターネット上で提供するサービスとなっており、インターネットのシステム障害等によりサービス提供に支障が生じる場合には、業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 新型コロナウイルス感染症に係るリスクについて

新型コロナウイルス感染症拡大による経済活動への影響は収束してきておりますが、今後の状況変化によっては、資材や住宅設備の調達、景気悪化による不動産購買意欲の低下も懸念され、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループとしては、在庫水準の調整、グループ内融通等で資材・住宅設備の確保に努めており、引き続き感染や感染疑いが生じた場合の対応手順を周知徹底し、リスクに備えております。

⑧ 自然災害及び不測の事故等について

当社グループでは、特定の狭いエリアでの事業展開は行わず、広域にわたって事業を展開することにより、特定エリアで発生する落雷、大雨及び地震等の自然災害や、火災、事件、暴動等、不測の事故等によるリスクの分散を図っております。また、原則として、当社グループが保有する不動産については火災保険を付保しており、不測の事態に備えております。しかしながら、万が一、事故・災害等が発生した場合、その発生した地域において当社グループが保有している物件について、滅失、劣化または毀損等が生じたり、保険でカバーできない事故・災害等が発生した場合や、消費者の不動産購入・建築マインドが低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑨ 法的規制や免許・許認可事項について

当社グループの事業は、宅地建物取引業法をはじめ、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法等による法的規制を受けております。当社グループでは、これらの許認可等を受けるための諸条件及び関連法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。今後、これらの関連法令が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合や新たな有資格者等の設置義務が発生する場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの有する主な許認可は以下のとおりであります。
(株式会社ホームネット)

許認可の名称	許認可番号	有効期限	取消条項
宅地建物取引業免許	国土交通大臣(2) 第8603号	自 2019年5月1日 至 2024年4月30日	宅地建物取引業法 第66条

(株式会社ファーストホーム)

許認可の名称	許認可番号	有効期限	取消条項
宅地建物取引業免許	山口県知事(05) 第002902号	自 2019年6月4日 至 2024年6月3日	宅地建物取引業法 第66条
一般建設業許可	山口県知事 第018481号	自 2021年9月25日 至 2026年9月24日	建設業法 第29条
一級建築士事務所登録	山口県知事 第2995号	自 2022年5月16日 至 2027年5月15日	建築士法 第26条

(株式会社サンコーホーム)

許認可の名称	許認可番号	有効期限	取消条項
宅地建物取引業免許	秋田県知事(05) 第001873号	自 2022年11月29日 至 2027年11月28日	宅地建物取引業法 第66条
一般建設業許可	秋田県知事 第011735号	自 2022年5月26日 至 2027年5月25日	建設業法 第29条
一級建築士事務所登録	秋田県知事 第17-10A-0502号	自 2022年6月27日 至 2027年6月26日	建築士法 第26条

(2) 事業に関するリスク

① 棚卸資産の長期在庫について

当社グループは、AIによる市場変動モニタリングや各地域での需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行った上で、物件の仕入、リノベーション、販売を行っております。しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件の保有期間の長期化に繋がる可能性があります。当社グループのビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は、物件価格等を見直しての売却や棚卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、在庫の長期化または滞留在庫の増加による運転資金の増加に伴い有利子負債が増加する等、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループではこのリスクに対して、仕入の厳選や販路拡大による販売期間の短縮化を図りつつ、平均販売期間に見合った在庫水準を目安として過度の在庫保有を抑制すること、当社グループ基準で長期在庫と見做す期間を経過している在庫物件について、月2回の社内会議で販売状況と対処事項の確認・指示を行うこと、それらの状況を毎月の定時取締役会へ報告することにより適正在庫の維持に努めております。

② リノベーション工事について

当社グループでは、取得した中古住宅のリノベーション工事の多くを外部工事協力会社に外注しており、これによって人件費等の固定費の増加を抑制し、一定の利益水準を確保することを見込んでおります。しかしながら、リノベーション工事の多くを外注先に依存しているため、今後、仕入件数の増加に伴いそれに見合う外注先を十分に確保できなかった場合や、外注先の経営状態の悪化等により工期の遅延が発生して早期の販売活動ができなくなった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループではこのリスクに対し、外部工事協力会社のネットワーク拡大や工程の見直し・最適化による工事キャパシティ増強を図ること等でリスクの低減に努めております。

③ 資材価格の高騰について

当社グループが扱う新築戸建住宅は、木材や石油関連の資材を使用しております。このため、市況や為替変動により資材の仕入価格が上昇し、これらのコストダウンや価格転嫁等が難しい場合は、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④ 住宅の品質管理及び保証について

当社グループではお客様に提供する住宅について品質管理には万全を期しておりますが、販売や引渡を行った物件に重大な瑕疵があるとされた場合には、直接的な原因が当社以外の責任によるものであったとしても、売主、施工会社としての瑕疵担保責任を負う可能性があります。その結果、保証工事費の増加や、当社の信用の棄損等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

⑤ 有利子負債への依存と資金調達について

当社グループでは、中古住宅物件の仕入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度は比較的高い水準にあります。今後は自己資本の充実に注力する方針でありますが、経済情勢の変化等によって市場金利が上昇した場合には、支払利息が増加する等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、中古住宅物件の仕入資金を調達する際には、特定の金融機関に依存することなく、個別の物件毎に金融機関に融資を打診しており、現時点では安定的に調達ができております。しかしながら、当社グループの財政状態が著しく悪化する等により当社グループの信用力が低下し、安定的な融資が受けられない等、資金調達に制約を受けた場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。更に、物件の仕入資金は、借入期間が概ね1年の短期借入金で調達しているため、不動産市況の低迷等により、想定した期間内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

	2022年11月期	2023年11月期
期末有利子負債残高(千円)	21,512,800	27,355,780
期末総資産残高(千円)	30,925,758	38,075,042
有利子負債依存度(%)	69.6	71.8

⑥ 訴訟等について

当社グループは、事業活動の中で生じる各業務について、適法かつ適切な業務処理を行っており、現時点において業績に影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、業務手続に適法性や適正性を欠いた場合にはクレーム等を受ける可能性あり、また、それらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。このような訴訟・係争ないしは請求が生じることのないようマニュアルや業務フローを定める等、社内体制の整備に努めてはおりますが、今後そのような事態が発生した場合、その内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 会社組織に関するリスク

① 人材の確保と育成について

当社グループでは、業務を遂行するうえでは、宅地建物取引業法や民事執行法はもとより不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められます。当社グループでは、業容拡大に向け、AI査定モデルを活用した仕入活動の効率化を取り入れつつ、継続的な人材確保に努め、社内教育制度の拡充により社員のスキル習得を支援する他、管理職層の育成を強化し事業拡大に伴う組織体制の整備に努めております。
しかしながら、人材の確保・育成が計画通り進まない場合や、社外流出等何らかの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合には、当社グループの事業活動に支障が生じ、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 個人情報等の管理について

当社グループは、事業活動を通じてお客様や取引先等の個人情報等を取得しており、また、重要な経営情報等の内部情報を保有しております。中古住宅再生におけるお客様の個人情報とは、不動産売買契約の締結や売買代金の決済、引渡のために必要な情報で、ご本人確認としてお客様の身分証明書等を確認させていただきます。戸建住宅では、身分証明書等の他に、お客様の資産や資金計画に関する情報もご提供いただきます。情報管理につきましては、個人情報管理規程及び情報管理規程を制定、運用して、社員教育の徹底をはかっております。また、管理体制やシステムのセキュリティ対策の強化にも努めております。しかしながら、万が一、当社グループが保有する個人情報等が、何等かの理由で社外に漏洩してしまった場合には当社グループの信用が失墜し、また、損害賠償による損失が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 特定人物への依存について

当社グループの創業者である代表取締役の濱中雄大は、当社グループの事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定など、当社グループの事業活動全般において重要な役割を果たしております。当社グループでは同氏に過度に依存しないように、経営体制の整備、人材の育成を行う等、経営に対するリスクの軽減に努めております。
しかしながら、現状では同氏が当社グループの業務を継続することが困難となった場合、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4) その他のリスク

① 資金使途について

当社株式上場時の公募増資等による資金調達の使途につきましては、KAITRY広告宣伝費用、事業拡大のための人員増強等に充当する予定であります。
しかしながら、当社グループが属する業界は事業環境の変化が激しく、その変化に柔軟に対応するため、上記計画以外の使途に充当する可能性があります。また、計画通りに資金を使用した場合においても、期待通りの効果を上げられない可能性があります。

② 新株予約権の行使による株式価値の希薄化について

当社グループでは、役員及び従業員の業績向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的として、当社及び子会社の役職員に対して新株予約権を付与しており、本書提出日現在における発行済株式総数に対する潜在株式数の割合は6.17%となっております。
これらの新株予約権が行使された場合には、当社の1株当たりの株式価値が希薄化し、当社の株価に影響を及ぼす可能性があります。